Immobilier Casablanca

1-Taxe urbaine

• Imposée pour chaque habitation principale ou secondaire.
• La taxe urbaine est assise sur la valeur locative du logement.
• La valeur locative du logement est révisée tous les 5 ans par une hausse de 2%.  

• BAREME DE LA TAXE URBAINE :

TRANCHE DE VALEUR LOCATIVE V.L (DH)	TAUX
• 0 à 3 000	• 0 %
• 3 001 à 6 000	• 10 %
• 6 001 à 12 000	• 16 %
• 12 001 à 24 000	• 20 %
• 24 001 à 36 000	• 24 %
• 36 001 à 60 000	• 28 %
• > à 60 000	• 30 %

Toutefois la taxe urbaine est :

• Non applicable aux locaux neufs
• Non applicable aux compléments de construction les  5 premières années suivant l'obtention du permis d'habiter
• Les marocains résidents à l'étranger (MRE) bénéficient d'un abattement de 75% de la valeur locative.

2-Taxe d'édilité

• En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination, principale ou secondaire.
Pour les marocains résidents à l'étranger, lorsque l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine.
Les taux applicables sont :
10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans la commune urbaine.
60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

3-Revenus locatifs

• Si l'habitation que vous avez construite a été destinée à la location ou a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l'IGR au titre des revenus fonciers.

Le revenu net imposable est obtenu d'un abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus.

Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous êtes exonérés les 3 premières années suivant celle de l'achèvement des travaux desdites constructions.

BAREME DE L'I.G.R :

TRANCHE DE REVENUS (DH)	TAUX
• 0 à 20 000	• 0 %
• 20 001 à 24 000	• 13 %
• 24 001 à 36 000	• 21 %
• 36 001 à 60 000	• 35 %
• Au-delà de 60 000	• 44 %

• IMPORTANT :
Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l'année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année, et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.
• Pour les retraités
Les personnes bénéficiant d'une pension de retraite bénéficient de la réduction de 80% du montant de l'impôt dû au titre de la pension de retraite. Seule condition : transférer à un titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu'il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place. L'imposition peut donc être très faible. Les contribuables résident au Maroc et titulaires de pensions de retraite de source étrangère, bénéficient d'une réduction égale à 80 % du montant de l'impôt dû au titre de leur pension et correspondant aux sommes transférées à titre définitif en dirhams non convertibles.

Soit une pension de retraite annuelle de 100.000 € convertie au taux de change de 11 DH : 100.000 x 11 et rapatriée au Maroc sur un compte en DH non convertible 1.100.000

Abattement sur les pensions de retraites (marocaines et étrangères) 1.100.000 x 40% 440.000

Revenu net imposable 660.000

IGR correspondant : (660.000 x 44%) - 14.960 275.440

Atténuation fiscale : 275.440 x 80% 220.352

Impôt dû 55.088

Dans ce cas précis, l'impôt à payer par le retraité représente 5% du montant des pensions rapatriées au Maroc à titre définitif en dirhams non convertible.

A noter que l'impôt sur le patrimoine ou sur la fortune n'existe pas au Maroc.

4-Profits fonciers

• Si vous cédez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.
Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés.
La valeur actuelle est obtenue par l'application d'un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.

Toutefois, vous pourrez bénéficier :

· Du profit réalisé sur la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale pendant au moins 8 ans, quelque soit le prix de cession.

· Du profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement à caractère social.

· Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dhs.

· Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sours.

Il est rappelé que cette exonération s'étend dans les mêmes conditions :

· au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d'habiter l'immeuble ou la partie d'immeuble en cause après le décès du propriétaire ;

· au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente ;

· aux marocains résidant à l'étranger pour leur habitation principale au Maroc. Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l'enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l'impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses d'investissement qui auraient été engagées.

5-Impôts sur les plus-values

• La plus value est la différence entre :
•   -        Le prix de cession diminué des frais de cession et
  -        Le prix d'acquisition, augmenté des frais  d'acquisition, des dépenses d'investissement réalisées et des intérêts payés au titre de rémunération de crédits 
• Taux est de 20%. 
• Le montant de la taxe due ne pourra pas être inférieur a 3% du prix de cession.    
• Conditions d'exonération totale de cet impôt:
•  Profit réalisé sur la cession d'un logement occupé a titre d'habitation principale pour une période supérieure ou égale a 8 ans
• Profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement a caractère social
• Profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale  n'excède pas 60 000 Dh.
• Profits sur les cessions, à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants :        
• Au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d'habiter l'immeuble  ou la partie d'immeuble en cause après le décès du propriétaire.
- Au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente.
• Exonération pour les marocains résidents a l'étranger pour leur habitation principale au Maroc.

6-Droits pour les logements à usage d'habitation et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir

• Les maisons et appartements à usage d'habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ainsi que les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans sont concernés par ces pourcentages qu'il faut appliquer sur les biens acquis, TVA incluse :
• Droits d'enregistrement : 2.5%
• Conservation foncière : 1% + 150 DH pour le certificat de propriété.
• Taxe notariale : 0.5%.
• Honoraire du notaire : 1%, minimum de perception : 2500 DH + TVA : 7%.
• Dans le cas d'achat d'un terrain, une mise à jour des constructions à la conservation foncière est nécessaire : 0.5% de l'estimation de la valeur des constructions prévue + 75 DH.
• Frais divers (Timbres, .) : Entre  1500 DH à 3000 DH environ selon le dossier.
• Frais à rajouter en cas de biens non titrés :
• Droit de publication + droits fixes + duplicata : 600 DH
- Droit superficialités : 45 DH par are entamé en zone urbaine, 45 DH par are entamé en zone rurale
- Frais pour topographe : environ 3000 DH.
- Autres frais (timbres,.) : environ 1500 DH  

7-Droits pour les locaux à usage commercial et les terrains non bâtis sans engagement de bâtir

• Droits d'enregistrement : 2.5%
• Taxe notariale : 0.5%
• Conservation foncière : 1%
• Honoraires du notaire : 1%, minimum perception : 2500 DH + TVA : 7%
• Frais divers (timbres,.) : 2000 DH environ
• N .B : Les étrangers n'ont pas le droit d'acquérir un terrain à usage agricole.
• Nota : Synthèse
• L'acquéreur est redevable des droits et taxes liés à l'acquisition d'un bien immobilier.

8-Financement

• Démarche à suivre
• Déterminer l'apport personnel
• Evaluer l'endettement préalable
• Demander un emprunt immobilier
• - A partir d'un organisme français il faut fournir en gage un bien non hypothéqué en France.
- A partir du Maroc, un apport min de 30% du prix total soit sous forme d'un débit de compte en dirhams convertibles soit sous forme de cession de devises.
• Détenir au Maroc un compte en devises ou en dirhams convertibles (Disponible sur Simple demande).
• Avantages aux investisseurs non résident au Maroc

Le Compte Convertible à Terme (CCT) :
• Dispositif de change visant à favoriser les investisseurs non résidents au Maroc.
• Avantage : Pas besoin d'avoir d'autorisation de l'office des changes pour acheter un bien immobilier.
• Une seule condition : Faire un compte rendu à l'office des changes dans un délai maximum de six mois après la réalisation de votre projet.

Le prêt immobilier

• Au Maroc comme dans les autres pays, le prêt immobilier dépend :
• De la durée de l'emprunt
• Du montant de l'emprunt
• Du capital de départ (plus la durée du crédit est courte, plus l'apport est élevé)