Immobilier: Les prix en hausse dans les grandes villes
· Mais légère baisse à Marrakech
· Rabat: Les promoteurs s’accrochent à leurs marges
POUR une fois, les Marocains aimeraient savoir si la crise a touché ou non l’immobilier. En effet, le secteur suscite de nombreuses polémiques. Si nombre d’officiels et de promoteurs s’accordent à dire que tout va bien, les prix du logement n’en continuent pas moins d’afficher des niveaux vertigineux. En effet, malgré des indices à la baisse ressentis par certains professionnels de l’immobilier et colportés par la rumeur, le secteur reste porteur. Les chantiers continuent à se multiplier au même rythme que les prix. Des envolées spectaculaires avec des prix qui ont augmenté sur les trois dernières années, allant parfois jusqu’à 150% dans certaines régions du Royaume. Raison de cette flambée: spéculation, hausse des matériaux de construction comme le fer ou le ciment et l’arrivée d’une clientèle aisée pour qui des programmes luxueux sont en construction sur tout le Royaume. «Les prix n’oscillent que très légèrement entre baisse et hausse en fonction de la disponibilité de l’offre. Il n’y a pas réellement de recul des cours mais plutôt un tassement qui vise à rééquilibrer l’offre et la demande afin de permettre au marché de se réguler et donc de fonctionner dans des conditions normales», assure-t-on à la Fédération nationale des promoteurs immobiliers. Un réajustement qui reste néanmoins différent selon les villes. A Casablanca par exemple, la baisse demeure insignifiante. La capitale économique n’arrive toujours pas à faire face aux besoins en habitat. De fait, la production immobilière est laminée par le manque et la cherté du foncier. Ce qui a assurément des conséquences sur le produit final. Au centre de la capitale économique, le mètre carré oscille entre 15.000 et 30.000 DH selon le quartier. Marrakech, qui garde toujours la cote auprès des étrangers en mal d’exotisme, s’essouffle. Les prix amorcent un net repli. Après l’euphorie des cinq dernières années et qui a entraîné une certaine saturation du marché, les prix commencent à accuser le coup, notamment avec le ralentissement des transactions sur le moyen et haut standing. Du coup, les promoteurs locaux ont décidé de revoir leurs marges à la baisse (à hauteur de 1.000 ou 1.500 DH le m2), histoire d’écouler les stocks immobiliers. «Aujourd’hui, on trouve des villas à 3,75 millions de DH. Les grosses demeures atteignent les 20 millions de DH. Ce qui n’était pas le cas ces deux dernières années», indique un promoteur. Dans la ville, les prix qui frôlaient les 25.000 DH/m2 retrouvent une certaine sérénité.A Agadir, capitale du Souss, le BTP est toujours aussi euphorique, sous l’impact de la demande de la clientèle étrangère. Une catégorie d’acheteurs qui se trouve d’ailleurs à l’origine de la flambée des prix de l’immobilier neuf.
La demande au niveau du moyen standing et du logement social y demeure toujours aussi frénétique. Ainsi, selon les opérateurs, le prix du m2 du moyen standing stagne entre 6.000 et 10.000 DH. Le haut standing a néanmoins accusé le coup: le cours du mètre carré est aujourd’hui de 12.000 DH, alors qu’il se situait, il y a à peine quelques mois, entre 17.000 et 23.000 DH. Il faut préciser toutefois que la construction au niveau du haut standing reste sérieusement en perte de vitesse. En effet et en dehors de trois ou quatre nouveaux immeubles dans la cité, il n’y a pas réellement de haut standing parmi les nouveaux programmes immobiliers. A Tanger, c’est à vitesse grand V que se développe l’immobilier. Le prix du mètre carré flirte facilement avec les 25.000 DH à certains endroits de la cité. Il faut dire que depuis 3 années, la ville du détroit connaît un boom immobilier sans précédent. Le front de mer n’y est déjà plus constructible en raison de la forte densité des chantiers qui s’y trouvent. Cette frénésie est due à une nouvelle montée en puissance de la ville, notamment au niveau industriel. Celle-ci a connu un nouveau souffle avec tous les projets qui y sont amorcés, en l’occurrence les chantiers socioéconomiques, TangerMed, les zones industrielles, les zones franches, etc. A Rabat, en dépit d’un ralentissement au niveau de la demande de logement, les promoteurs de l’immobilier semblent s’obstiner à ne pas baisser les prix. Selon un promoteur immobilier de la capitale, «dans certains quartiers populaires on a pu toutefois enregistrer une légère réduction, mais qui n’a pas dépassé 5%». Derrière cette cherté du logement, la rareté du foncier qui rend de fait la marge bénéficiaire très limitée pour les constructeurs. C’est Agdal et Hay Ryad, quartiers chic de la ville, qui restent les plus chers. On ne peut y trouver des logements à moins de 14.000 DH le m2. Dans le haut Agdal et l’avenue Anakhil, les prix dépassent même les 20.000 DH/m2. Au niveau de l’Océan, quartier proche de la médina, le prix du mètre carré tourne autour de 13.000 DH. Les familles rbaties de bourses moyennes se rabattent par conséquent sur Témara ou Salé où le coût d’investissement reste relativement supportable. En revanche, dans la nouvelle ville de Tamesna, qui se trouve à près de 8 km de Témara, l’offre reste très diversifiée de façon à séduire toutes les bourses. On peut y trouver les logements sociaux à partir de 200.000 DH, les appartements de haut standing avec un prix de cession d’environ 800.000 DH et des villas dont les prix dépassent 1,5 million de DH. Face à des promoteurs qui n’ont guère l’intention de réduire leurs marges, les familles marocaines, malgré des taux de crédits immobiliers assez bas et une offre assez importante, n’ont d’autre solution que de demeurer suspendues aux programmes gouvernementaux. Des programmes qui tardent à instaurer un système efficace de régulation des prix. Les logements sociaux amorcés semblent pour leur part profiter davantage à la classe moyenne qu’aux franges sociales les plus défavorisées.
Mohamed MOUNADI (avec correspondants) / L'économiste du 16/06/09
